台灣少子化會跟日本一樣走向地方消滅，鄉鎮成為乏人問津的鬼城嗎？

有不少人就猜測少子化代表需求降低，說不定能打破台灣房價只漲不跌的神話，但事實真是如此嗎？
對於這樣的說法，基本上可以分成正反兩派，我們分別來看看兩派的論述。先是少子化會導致房價下跌一派，有大數據機構分析，從1950年代至今，台灣每年出生人口的整體趨勢往下掉，而現在對買房有需求的人之中，最年輕的大概能追溯到1990年出生的世代，大概有三十萬人，再往下推一個世代，就進入明顯的少子化狀態，新生人數只剩下二十萬人。不少人就認為，房價隨著資金氾濫不斷上升，加上薪水不漲，1990年代出生的世代恐怕是最後一波買房潮，到了少子化世代之後，需求將明顯減少。

在看空房市的專家中最有名的莫過於號稱空頭總司令的台北市前副市長張金鶚，他認為少子化確實會影響房價，但這種影響短期內看不出來，因為少子化只是剛需減少的其中一個因素，而且現代社會流行小家庭以及單身族，雖然新生人數變少了，家戶數卻不見得會變少，因此少子化短期對房價影響不會太明顯，但他仍然認為，隨著少子化拉低總人口數，長期來看還是會衝擊家戶數量，進而降低房市剛需，屆時房價就可能有下跌空間。

雖然從需求面來看，人口數量降低確實代表買房的人會變少，就市場理論來說可能促使價格下跌，但反對派認為事情沒這麼簡單，房市價格並不能只考量需求面，像是台灣相當受歡迎的實價登錄網站「樂居網」就說支持少子化會衝擊房價的人最大的誤區在於把每間房子都看做相同的金融商品，直接把一戶人拿來配對一間房子，因此推論當人口減少，房子會因為過剩而跌價，但這種看法的問題在於房屋供給面中有老屋和新屋，兩者能得到的銀行貸款成數不同，因此不能視為同一種商品。曾經為了買房跟銀行打過交道的朋友會知道，以一般情況來說，房子愈老貸款成數愈低，光是貸不到款就會衝擊買家的購買意願，畢竟沒有多少人能動輒拿出大筆現金買房，換句話說在市場上難以交易的老房不應該被視為正常的房屋供給量。那屋齡二十年以下的新屋的狀況又是如何呢？

答案是在2019年跟老屋出現交叉，老屋全國佔比超越新屋，也就是說新屋作為市場買賣主力，但佔比卻比老屋少，隨著新屋的佔比愈來愈少，就愈容易出現資金追逐的情況。有專家就估計，如果把屋齡五十年當作淘汰標準，那全台灣每年有七萬棟老屋要被淘汰，大於人口減少所導致的住宅需求減少量，想要解決這個問題必須靠都更，但隨著物料施工成本愈來愈貴，大量改建的難度也不斷上升，因此估計在至少二十年內少子化都不會對整體房市出現負面影響。
以上兩派對少子化到底會不會衝擊房價抱持相反的立場，唯一的共識是短期內看不出解答，但房市的結構會出現變化，至於會出現哪種變化，或許可以看看較早發生少子化的日本。不少人拿日本當作少子化衝擊房價的例子，以首都圈房價來說，2002年時的平均價格是四千萬日圓（約新台幣920萬元，31萬美元），但如果攤開日本2021年的房市數據會發現首都圈大樓新成屋每戶平均售價高達6750日圓（約新台幣1552萬元，53萬美元），超過1990年泡沫經濟時代的平均房價6123萬日圓，也就是日本房價在這二十年來其實是緩漲狀態。

至於為何日本房價會上漲，NHK歸納出四個原因，分別是疫情影響、高所得家庭增加，建築人力不足與建築材料上漲，以及土地價格高漲。日生基礎研究所副主任研究員渡邊布味子說，雖然房價飆漲到許多人買不起的地步，但資金充裕的人仍然不斷買房，至於未來房價會不會下跌，她的答案是很難想像。

對比首都圈欣欣向榮的房市，日本鄉鎮卻呈現截然不同的景象，有調查機構發現，日本平均每七戶就有一戶空屋，到了2033年，估計每三戶就會出現一戶空屋。至於這些空屋用來做什麼，有將近七成的人都是閒置不利用，不利用的主要原因是拆除很花錢，而他們之所以擁有空屋，則有六成是來自於繼承。台灣就有專家認為，台灣未來也將走向這種趨勢，雖然人口變少，但多數人還是會擠向大城市中心或近郊的優質住宅，那些老房子或偏鄉宅將會變成沒人要的空屋，最終導致房市價格的兩極化。這種現象的背後是所謂的地方消滅論，這是日本近年觀察到的社會趨勢，隨著人口總數降低，加上人口流動至大城市，結果造成地方生產力低落，進而導致產業萎縮，甚至走向滅亡，成為無法繼續居住的城鎮。有專家就估計，到了2040年日本的地方自治體恐怕會減半，而台灣其實也默默出現類似的狀況，國發會在2018年時曾經指出，全台368個鄉鎮區中，有134個有地方消滅的危機，這134個鄉鎮區集中在中南部與東部等偏鄉區域，而不是人口主要集中地六都。以面積來估算，台灣即將消滅的鄉鎮區占全台近七成土地，人口卻只佔全體的11.6%。這些地區普遍有兩大問題，一個是收入所得很低，低收入與中收入戶佔比高於全台中位數，另一個是人口減少比例高於全台的平均數。

「遠見雜誌」曾經對其中一個可能消失的城鎮進行調查，這個地方是台南的左鎮，當地總人口預估到2050年只會剩下兩千多人，以2017年來說，新生兒只有十四個，2018年只剩十二個，因此左鎮有許多區域已經不是少子化了，而是無子化，根本沒有新生兒出生，也因為人口太少商家難以生存，連便利商店都不好找，空屋率也異常高。受到人口減少衝擊最大的還有學校，當地的百年小學左鎮國小曾經有上千個學生，但現在不到一百人，每個年級都只有十個左右的學生。如今左鎮的房價確實因為需求過低而相當便宜，根據房仲網站2021年的成交紀錄，這裡的透天厝每坪價格幾乎不超過新台幣十萬元（約3438美元），只有台北市平均房價的七分之一。至於地方鄉鎮為何會走向衰敗，主要有兩個原因，第一個就是前面提到的大城市磁吸效應，大城市較多的工作機會和較好的基礎建設造成鄉鎮人口往外流動，第二個原因跟交通路線的改變有關。舉例來說，美國不少鄉鎮原本是交通主幹通過的地點，因此相當繁榮，但隨著交通路線改變，逐漸成為乏人問津的鬼城。左鎮也是一樣的命運，在台84線東西向快速公路開闢後，原本左鎮身為交通要道的地位不再。

總結來說，少子化是否會在未來導致房價降低，目前仍沒有正確答案，至於要怎麼理解網路上各派論述，大家有兩點可以注意，一個是看一下分析的人是什麼背景，從什麼立場發表言論，這樣做可以避免掉一些過激的發言，另一個是看對方是否提出數據佐證他的說法。另外我們雖然無法百分之百確定少子化是否衝擊房價，但從日本的例子可以看到，當人口變少時首先受到衝擊的或許會是地方鄉鎮而不是市中心或產業聚落。對於台灣年輕一輩來說，少子化與房價的關係或許更該反過來看，高房價導致許多原本想要有小孩的人因為負擔過重不敢把生兒育女放入人生規劃，這恐怕才是台灣社會當前最無解的問題。掰掰～