「亞洲四小龍」中面積最小卻人人有屋住，新加坡是如何辦到的？

對於這個問題，其實新加坡早早就提出他們的解答。在這個人年均所得比台灣高出 2 萬 7 千美元（折合約 210,000 港幣），人口密度全球第三高的地方，卻沒有發生房市天價的情況。房價所得比是讓人羨慕的 4.7，房屋自有率超過 9 成，讓人不禁好奇他們到底是如何辦到的？聞名天下的組屋真有如此的威力嗎？以下就帶大家來看看，新加坡是如何達成人人有房住的理想。

我們先來了解一下新加坡住房的樣貌。基本上新加坡的住宅可以分成組屋 HDB 和私人公寓，以及少量的完整產權住宅。 HDB 可以理解成社會住宅，就是政府出資建造的公共房屋。對於買方有資格上要求，只有將要結婚的公民或超過 35 歲的單身者才能申請組屋，一方面可以增加每戶人數，一方面還能促進國民結婚的慾望。另外，當你買下組屋的時候，其實買到的並不是完整的產權，而是類似地上權的權利，土地的所有權人是新加坡政府的，買方拿到的是 99 年期限的地契使用權。一般人買到房子幾年後可能會想換房，不過在新加坡，如果是買組屋，規定必須持有五年以上才能出售。如果想要買第二套拿出來出租當房東，很抱歉，一個核心家庭也是夫妻，只能買一套。至於市場上有哪些組屋呢？其實就跟一般房地產一樣，有新成屋和二手屋。

不一樣的地方在於新成屋的價格由政府制定；而二手屋則會因為地段、屋齡等這些因素而有所波動。據我們詢問當地人的看法，一般來說新組屋很便宜，但在十年內的二手組屋假如地段好或格局好，價格就有可能會上漲。而當超過十年甚至 20 年便會跌價，不過也不會崩跌，而是卡在一個低點。之所以房價相對港台來說穩定，是因為地上權包含了住宅使用時間成本概念。99 年的使用期和超過了 10 年後的使用期是不一樣的，當 99 年大限一到，房產價格就會歸零，被政府回收。假如拿台灣來對比，一堆市中心超過四十年的房子，房價卻仍維持天價，就是因為使用時間成本的因素佔比很低，除非房子真的破爛到一定的程度，否則就算是老房，只要是精華地段，再吵吵都更（都市更新，港稱市區重建）議題，年輕人也很難買得起。

另外一種是私人公寓，由私營開發商建造，會有一些游泳池、健身房之類的公共設施，比起組屋來說較為舒適，基本上有 99 年、999 年和永久地契。

最後一種是有完整產權的豪宅。最頂級人價格時常超過 1400 萬美元（折合約 1 億 9 百萬港幣），不過數量相當少。從房產市場的面貌，我們可以大致找出新加坡房價相對各國平穩，比較沒有炒作的原因了。首先是組屋和私宅的分配比例，以數量來說，組屋佔了市場的 70% 以上，差距相當懸殊。為何這樣可以抑制房價呢？原因跟土地的所有權人是政府有關，也跟供需有關。今天你買的房之所以漲了，代表有人願意用高價去承接你的房子。但在新加坡，房子是有時間使用成本的，買家不會願意買下屋齡太老的房子，而新房的價格又不會太貴，以致於供需不會極端失衡。

至於私有房產市場，面對的對象是富豪，基本上跟整體房市是脫鉤的。換句話說，新加坡政府鼓勵的是自住，而不是把房子拿來投資。當多數人都能滿足自住需求後，自然少了許多炒作空間。第二個原因是政策，在新加坡自住稅率是 4%，其他則為 10%。且如果所有人沒有滿五年後轉售，會被處以高額罰款甚至坐牢。雖說制度面相當完整，不過當地人說，新加坡近年房市還是有緩漲的趨勢，至於原因可能跟熱錢（註：尋求短期回報的流動資金）有關，政府也有意出手打房。

除了制度面抑制炒房，讓房價得以比較平穩，新加坡年輕人買得起房還有另一個關鍵：公積金制度。新加坡的公積金主要分成三個帳戶：一般、特別和醫療儲蓄。一般帳戶可以用來買組屋、子女教育支出；特別帳戶則是存退休金；醫療儲蓄帳戶顧名思義就是應付生病狀況。至於公積金的錢從哪裡來？答案是勞工薪資和僱主提撥，舉例來說，一個 35 歲以下的勞工，可能要提撥 20% 的薪資到公積金，僱主提撥多於 10% ，再依比例存到三個帳戶，如此一來買房的首期款就有著落了。

看完新加坡房市的樣貌，接著來談談他們是如何走到今天這步的。早期在英國殖民時期，殖民政府就成立了「新加坡改良信託局（ Singapore Improvement Trust）」，工作主要負責有人沒房住，以及貧民窟的問題。這個單位就是專門蓋組屋的機構，也就是 HDB 前身。但在信託局的時代，雖然有組屋計劃，但卻無法根除貧民窟，一直到 1960 年代貧民窟還是新加坡嚴重的經濟問題。直到李光耀上台後才將這個英國殖民時期的舊制度發揚光大。最重要一件事情就是土地國有化，讓國家成為大家的大房東。

1949 年時新加坡有 31% 的公有土地，到 1960 年時有 44%，來源是英國時期 99 年租期的土地到期。由此可以看出，英國的確幫新加坡現在的住房制度打下基礎。到了 1966 年，新加坡國會通過一項重要法案，叫做「土地徵收法」。只要是「有利新加坡發展，無論是有利城市或產業的理由，政府就可以用合理的價格收購私人土地。」從法案可以看出，這內容之廣泛，讓政府比其他國家更有權力把私人土地收為國有。至於如何補償呢？新加坡的方式很簡單，假如是貧民窟的舊屋，那就一房換一房。但如果是新的土地，就是用政府開發前的土地來徵收。

我們再把台灣拿來舉例。住在台北朋友都知道，蓋捷運就是地價上漲的保證。但如果在新加坡，政府的徵收價格就是捷運漲幅之前的價格。後來為了對付土地價格上揚，新加坡政府甚至採用固定價格的模式，最終拿下全國九成土地，得以實現人人有屋住的政策。同時也擁有調控房市的力量。當手上有滿滿的土地後，下一步就是規劃，成功的住宅規劃是新加坡成功的另一大關鍵。

新加坡土地規劃之父—劉太格，他在新加坡政府服務二十三年，是居者有其屋和花園城市兩大願景的重要推手。談起他的規劃前，先來說說一件奇妙的事情。劉太格在媒體專訪裹說過，他早年曾經花了八、九年的時間，每年都到香港學習公共房屋的政策，沒想到現今成功的人不是老師香港，而是學生新加坡。

對於新加坡城市規劃的邏輯，劉太格說他們的特色是在別人想到問題之前，就先預測問題、解決問題，而不是等待問題發生，這也是他們為何要到國外學習。之所以如此嚴謹，則是因為新加坡很小，幾乎沒有犯錯的餘地。從他們的規劃內容可以看出一個國家的遠見，像是以 30-50 年為單位，構想國家的發展願景、人口規模和都市功能。另外也設定 10-15 年的短期規劃方案，訂定土地需求和使用用途。光就前面說的組屋，劉太格就對媒體說他可以講上幾個小時，從面積大小、房廳布局到窗戶兼具，全部都有科學數據做為支持，沒有一件事是憑空想像。諮詢的專家跨足工程、建築、管理和社會學，也是因為這樣的規劃能力，才能布局 99 年的長遠期限。劉太格用一個比喻：如果有一隻大孔雀，需要 100 年的時間才能成長，那就要做個 100 年的設計，而不是做了一大堆短期規劃，像是畫了 50 隻火雞，這些火雞放在一起，也不會成為孔雀。

綜合以上來看，新加坡之所以能夠達到人人有房住的目標，背後有它的歷史因素，有政府強力執政的手腕，以及規劃者長遠的目光，那麼這樣的住房方式有沒有甚麼缺點呢？我們同樣詢問了新加坡居民。很多人說，便宜的組屋很難完全滿足個人對家的想像，外觀也很難說是美輪美奐，而且基本上無法篩選鄰居，但就我們這些為房所苦的外國人來看，能在繁忙的生活中，買下自己的棲身之所，已經是最幸運的事情了。