城中城不只是個案？大火燒出了哪些老舊大樓的管理問題？｜志祺七七

【環環相扣的困境-法規沒落實、有漏洞】

我們研究後發現，這些問題一直沒被解決的主要原因有幾個。首先，第一個是法規沒有落實，甚至根本就有漏洞。目前的法規體系裡面，雖然有規定要進行公共安全檢查也有對應的罰則，但是檢查過後有疏失的地方可能並沒有確實開罰；而有些不給檢查的建築，政府的公權力也沒有積極介入去開罰或拆除，那這些可能都是執行層面的不足、甚至是有疏失的地方。

另外，剛剛我們有講到，如果是1995年以前就蓋好的大樓，政府就無法依照公寓大廈（口誤）管理條例去「強制要求」這些大樓成立管委會，只能用比較軟性的方式去輔導或勸導他們成立。那根據內政部長徐國勇的說法，光是在六都這樣的大樓就有1萬8千多戶，其中大概有8000多戶都還沒有成立管委會，以安全的角度來看，這確實是一個法規漏洞。在非強制的情況下，很多大樓就是不想組成或者也無法組成管委會；而且，即使消防法規和建築法規都有一些安全性的規定必須遵守，但負責安檢的公務員找不到管理大樓的對口，可能也會讓他們很難去落實這個法規。

【環環相扣的困境-產權複雜】

但剛剛也有講到，並不是每棟老舊大樓都沒有成立管委會，為什麼有的可以順利成立，有的卻無法呢？這邊主要的原因可能是「產權複雜」。在城中城這種住商混合的大樓裡面，如果商場的面積就佔整棟大樓的一半以上而商場又不再營業，那對這些商業空間的所有權人來說，他們寧願廢棄在那邊，可能也不願意負擔管理費，所以對於成立管委會可能就興趣缺缺。而且以城中城來說，因為大樓有幾十年的歷史，許多屋主的所有權都已經移轉好幾手，甚至很多所有權人都在國外，然後有些屋主也只有地上權。種種原因就導致無論是成立管委會或者要談都更這些需要滿足一定門檻的會議都無法召開，久而久之，缺乏管理的大樓居住品質跟安全性就會都越來越差。

【環環相扣的困境-經濟弱勢的最後安身處】

那在居住品質差的情況下，這邊也只能用比較低廉的價格才能出售或者是出租，也因此吸引到的都是比較經濟弱勢的住戶，像是獨居老人、或者是生了重病的人。對這些人來說，租一個城中城的小套房一個月可能只要兩三千元房租，即使居住環境比較差，但至少還是有個地方可以安身。但是這樣的租金也是可以負擔的極限了，如果還要繳什麼管理或修繕費用，可能也都難以承受。在這樣的情況下，即使他們真的有管委會也沒有錢可以做事情，結果所有問題環環相扣，形成了一個難以解開的結。