南韓房價失控飆漲，總統打房無效面臨執政危機？！

南韓國土交通部，今年公布2020年調查，首都圈房價所得比來到8倍，比過往5.7倍到6.9倍大幅增加，意思是，首都圈居民要不吃不喝八年才能買到房子。從另一個數據來看，以首爾來說， 2020年買賣均價到9億多韓元（75萬美元、台幣2100萬元）。文在寅上任的2017年，只有6億多（50萬美元、台幣1400萬元）。釜山、大邱、仁山、光州則略為上漲，沒有首爾這麼誇張。這份數據被社會團體懷疑，南韓公民團體「經濟正義公民聯盟」發佈報告，從文上任到2021年5月，首爾30坪平均售價漲幅達到一倍。無論誰的數據正確，南韓首都圈房價上漲都是事實，民眾離買房夢越來越遠。

如同其他房價上漲的地區，南韓民怨快速飆升，已經到文在寅政府感受到威脅的地步，數次大動作要求各部會打房。去年南韓副總理點財政部長洪楠基，召開記者會當中向全國道歉，文在寅甚至要求各部會首長買房子以身作則，結果洪楠基、總統府秘書長、金管會主委都宣布出售非自住的房產。根據媒體估算，文政府上任期間至少打房25輪以上，他們出了那些招數呢？

房間揭露網站「樂居網」整理起來主要有八大項目：

1. 多房持有者最過課徵6%；綜合不動產稅，從最低的0.6%至3.2%調升至1.2%至6%。
2. 購置印花稅調漲12%，多房持有者要增強新屋，要繳交12%的印花稅。
3. 房屋持有一年內交易，課徵70%房產利得稅。
4. 房屋持有兩年交易，課徵60%房產利得稅。
5. 特定高房價的區域，實施限制貸款。首都地區首爾房貸只能上限40%，附近京畿道、仁川指定為「投機地帶」，禁止新台幣3700萬的房地產貸款。
6. 特定區域賣房多加收10%的轉讓說：兩房持有者20%、三房以上有持有者調高30%。
7. 全面調降首購族印花稅，購買1.5億韓元契稅全免，1.5億至3億韓元則減半課徵。
8. 首購族房貸利率優惠，貸款成數提升：放貸利率區間重1.8%至2.4%調降至1.5%至2.4%；首購族的貸款金額、成數也放寬。

跟台灣比較，可以看出南韓打房手段有多嚴厲，台灣持有第四戶房，會被視為非自住，最高的課稅3.6%，南韓多屋持有者最高課到6%。台灣今年公布的房地合一稅修正草案，2年內買賣課稅45%，南韓則是60%，照理來說下如此重手，房市大趨勢就算沒轉弱，應該也有短期影響。但為何房價和房租還是硬梆梆？

討論這個問題前他們必須先釐清一下，南韓房價上漲是在首爾比較明顯，不能誤認為是全國情況，但這個狀況其實也很危險，因為今年從首爾遷到其他地區的人口增加。今年平均每個月淨流出8800多人，預計全年淨流出10萬人。綜觀這幾年都是淨流出的狀況，從房價的角度來看，當其他地區需求增加，假如供給不變，那未來價格也可能會上漲。

至於南韓力推打房，為何房價還這麼硬？目前主流有幾種說法，首先特定區域賣房要加稅，2年內賣房稅更重，結果就是房屋釋出量減少，精華區的房子需求大於供給，房價自然上升。再加上，高房價區域對貸款有嚴格限制，結果買房者被迫湧入其他地方，造成高房價外溢效應，跟剛才提到的淨流出數字推測有部分關聯。

第二，多屋持有者倍增加課稅。看起來可以降低人們持有房子的意願，但大家可以設想一下，真正的有錢人會因為被課持有稅而賣房嗎？房價漲幅算下去不僅沒虧可能還有賺，而且賣了恐怕更難買回精華地段房，那持屋成本被提高怎麼辦呢？答案就是轉嫁到有需求的人身上，房租於是上漲。以上兩個原因是經濟專家從理論角度來推測，但我們認為實際問題應該更難以解決，也就是供需。其實就跟其他地方一樣，首都有最多的工作機會，最好的學區，最便利的生活環境，尤其南韓是菁英集中的社會。雖然持續淨流出，但經濟能力足夠的人還是往首爾跑，整個南韓5千多萬人口就有將近1千萬人住在首爾。供給面臨危機，價格要掉本來就不容易。

另一個難解的原因，可能是政府打房打不到位。雖然20幾輪打房，但洪楠基本人怎麼說呢？他強調「縮少打擊面」，只有1%的房屋持有者要繳綜合房產稅，增稅受影響的只有0.4%。這其實就是政治的現實面，要顧及社會正義，但也要顧及支持度，而且很多人確實是從年輕時靠努力買房，這帳要怎麼算難度都相當高。

最後一個原因，恐怕跟資金流動性有關。南韓基準利率在疫情後壓在歷史低點，流動性增加往往會造成資產價格上升，南韓房價或許不脫離流動性增加這個原因。首爾的高房價引發出不少奇特現象，韓媒就說南韓社會開始出現假單身、假未婚的族群，原因就在於小夫妻很難抽到比較便宜的社會住宅，如果是雙薪就直接資格不符。而且也有傳聞，比起用家庭單位申請，個人名義更容易能候補到房子。像是南韓女子林瑞妍就向外媒透露，她和老公無法得到任何補助，付不起市中心的租金，只能在首爾郊區租屋，所以目前他們沒有登記結婚，希望能用她的名字申請到社會住宅。

另一個奇特現象是「虛擬房產」，有個虛擬土地交易平台叫做「Earth 2」，買家可以在上面進行虛擬的土地交易。而最流行玩這個就是南韓，其次是美國和意大利。韓媒說南韓年輕人自知買屋無望，於是轉向投資虛擬資產。另一方面，平台裏的土地會根據市場需求，盈利潛力等因素漲價，虛擬首爾也的確出現漲價現象。玩家把這當成加密貨幣的概念，期待有一天能藉此大發利市。

最後一個要替大家介紹的是南韓的租賃制度，對房價上漲最直接的影響，就是買不起房的人只能租屋。而南韓有一個獨特的租賃制度叫做「傳貰」，用高額押金換取一定時間的房屋免費使用權，像是房客支付房屋總價的5到8成給房東當押金，簽訂2年以上的長期租約，租賃期間不用付房租，等到租約到期後，房客可以拿回押金，那房東賺什麼呢？答案是押金存入銀行的利息或是投資收益。但南韓現在的問題在於，押金隨着房價往上飆高，讓租屋族大喊吃不消。更麻煩的是，南韓政府針對多住宅持有者和房屋租賃祭出一系列限制。雖然本意是縮少貧富差距，但市場上的傳貰物件大幅減少。本來南韓年輕人會利用傳貰，不用付房租的制度努力存錯買房，但是因為政府政策，房東大多轉成月租，租屋族要買房更加困難。

總括來說，南韓房價之所以打不下來，有供需、資金流動性和政策執行力等根本問題。打房政策落實，令到市場中引發反效果也是因素之一，而且房價這種東西就像墨汁，滴到水裡後，整杯水很快就會變黑，房價一高引發租金是高，租金提高讓人更難買房，而且房價上漲還會激發人的恐懼。

南韓不少有能力買房的人出現「不買就來不及」的聲音，生怕現在沒買，以後買不起，結果進一步增加需求。目前已經有多家銀行暫停住宅擔保貸款服務，或調降貸款金額。至於到底有沒有解決呢？南韓政府還在持續努力，像時不斷增加供給，新建更多的住宅，推出更多都市開發計劃，但這都需要時間，目前外界預期首爾房價上漲要緩解，短則5年、長要7、8年。至於升息同樣需要等待時間驗證，想得極端一點，或許國際經濟局勢出現巨大變局，或是南韓政府真的鐵了心下重手，南韓房價才有緩漲的可能。

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