越凶越好、完全沒在怕！為什麼凶宅這麼搶手？買房、租屋遇到凶宅怎麼辦？｜志祺七七

hiho～大家好，我是志祺！你有租房子或買房子的經驗嗎？很多人在網路上PO文找房的時候都會清楚地註明說不要「頂加」、「地下室」、「壁癌」等等，但應該還有一個最不想遇到的，就是「凶宅」了。因為通常大家都會擔心凶宅就是曾經有人在那裡過世，尤其如果是命案、兇殺案更是會讓人覺得毛毛的，怕被鬼纏上。那在這種情況下，有些人就認為凶宅應該剛好可以拿來打房，抑制台灣的房價繼續上漲。不過這幾年卻好像也有越來越多人買凶宅，甚至還有新聞報導，有人拿凶宅來炒房，這又是怎麼一回事呢？今天我們就要來聊聊，凶宅真的可以打房嗎？怎樣的房子才算凶宅？萬一我們真的租到或買到凶宅，可以求償或解約嗎？

在開始今天的議題之前，按照慣例，先讓我們進一段工商服務時間。有觀眾朋友是在幫公司品牌或是各種機關單位做社群行銷的嗎？在行銷的時候如果要傳遞一些比較抽象、複雜，或是溝通比較專業的訊息，用實拍影片的方式，容易有各種限制。那我們推薦你這時候或許可以考慮用「動畫」來解決哦！因為透過「解釋型動畫」的視覺轉化可以讓受眾輕鬆了解產品的功能或是服務的價值。而「形象動畫」則是能用充滿想像力，生動有溫度的方式傳遞企業的核心價值，奠定品牌長期影響力。那不管是什麼類型的專案，我們的簡訊設計團隊，都能提供完整的客製流程，從前期企劃到視覺策略、實際執行我們都會幫忙一條龍規劃量身打造最適合你的動畫素材。此外，如果你還有其他不論是logo動畫，頻道片頭，或是任何動態製作的相關需求也都歡迎來信洽詢喔！

在討論凶宅之前，我們要先釐清一下凶宅的定義。以一般民間的說法來看只要發生命案的第一、第二，或第三現場就算是凶宅。這邊指的命案除了指凶殺、輕生之外也包含「意外身亡」，例如在家遇到瓦斯中毒喪命，房子也可能變成凶宅。雖然這樣聽起來，凶宅的定義好像已經很廣，不過有些人覺得，光這些條件還不夠。可能今天只要某一樓的住戶墜樓輕生其他附近住宅、或整個社區，也應該被算是凶宅，甚至就算沒發生事故只要房子的地基是墓園、廢墟或是整體的風水磁場不佳，會影響住戶心理，有些人也會把它當作凶宅。所以大家對凶宅的定義，真的都不太一樣。而且一旦有房子被認為是凶宅，那可能一輩子都跟凶宅脫不了關係，沒有什麼機會可以改變。

不過法律上規定的「凶宅」，就有比較明確的條件。在法律上要構成「凶宅」，必須符合三大要件。第一，事故的種類必須是兇殺、自殺或其他非自然死亡的事件。例如火災、一氧化碳中毒等等，換句話說，如果人是因為生病走的，那房子就不會被算成是凶宅。第二，事故的「發生地點」必須是在建築的「專有部分」，通常也就是指自己住宅的範圍，而且命案發生後，「陳屍的地點」也是關鍵。舉例來說，假設A住戶從10樓墜下陳屍在同棟的5樓陽台，而5樓陽台又是房屋「專有部分」的話，就可能因為同一起事件造成10樓和5樓這兩戶都變成凶宅。但如果A是從頂樓墜下，最後陳屍在社區中庭，那因為發生地點和陳屍地點，都是屬於公共區域，就不會導致任何一戶變成凶宅。第三，事故的發生的時間必須是在「賣方」持有的期間。假設一棟房子曾被 A、B兩個人不同的人先後持有。A持有的期間，屋內不幸發生命案，那A賣給B的時候，這棟房子在法律上就會被視為凶宅。但如果B持有的期間，都沒發生非自然死亡，那他要再賣的時候，這間房子就不會再算是凶宅了。看到這邊我們可以知道在法律上，一棟房子如果要被認定為凶宅其實標準是滿嚴格的，而法律之所以這麼嚴主要是因為在買賣或交易的時候，一棟房子算不算凶宅，真的會影響到它的價值。

根據我們查到的資料，如果是發生凶殺、自殺的凶宅那它在市場上的售價，可能會打6~8折。如果是新聞事件等級，例如滅門慘案、分屍案，售價可能會跌到6折以下，尤其發生事故後，就馬上出售的，那價錢一定會更低。不過在台灣房價普遍高的情況下有些人因為預算不足，就會開始考慮凶宅，加上有的人也認為，只要自己沒做虧心事住凶宅根本不會怎麼樣，反倒是「窮」比鬼還可怕。過去就有網友在臉書發文求租時特地註明自己要租凶宅，而且多凶都沒關係，只要便宜就好，而隨著我們買房的「需求」越來越大對凶宅的接受度也越來越高。這幾年，凶宅市場也變得更加熱絡，尤其，越來越多「投資客」加入之後凶宅反倒成為炒房的新工具。投資客開始買凶宅可能有兩個原因：第一，就算房子再凶、再恐怖，都不是自己要住所以不用擔心，可以大膽囤房。第二，我們剛剛有講到，為了保障買賣雙方的權益法律對凶宅有明確的定義，而且如果是凶宅，交易的時候一定要讓買方知道。但問題就在於，以現行的法律來說，只要轉手一次，凶宅就不再算是凶宅，那它在市場上的行情，可能就不會那麼慘。所以對投資客來說，房子發生命案反而更是很好的入手時機，便宜買進之後，過一陣子再轉售就能撈一筆、賺到中間的價差。像台北松山區的某棟大樓雖然以前曾有一些新聞命案的事件，但因為附近的生活機能方便，所以那棟大樓依然是搶手的物件，有投資客才持有短短2個月就靠著價差，賺進800多萬元。哇，這真的是太好賺了！

不過，想拿凶宅炒房，其實也沒那麼容易！想拿凶宅炒房可能還要看自己的口袋，到底深不深。因為通常大部分的銀行，都會拒絕貸款給凶宅物件，投資客如果真的想買來炒房只能自己準備好所有的現金。而且呢，其實也不是所有凶宅都像想像中的那麼容易轉手。例如台南有一棟房子，不但曾經發生過命案也曾經是另一起命案的棄屍地點，等於是「雙凶宅」，最近淪落法拍後，依舊是乏人問津，九月還要進行第二次拍賣。但也有法拍屋業者認為「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。換句話說，業界可能依舊非常看好凶宅的市場，這個說法大家接不接受，或許見仁見智，但對某些真的超怕住到凶宅的人來說，他所在乎的並不是凶宅好不好賣、或法律怎麼認定凶宅，而是他想住的房子，以前到底有沒有出過事情？我們又要怎麼樣，避免無意間住到這樣的房子呢？

想避免凶宅，最主要就是要在買房子或租房子之前多做一點功課。有房屋業者就提出三個建議：第一，我們可以多向附近的鄰居、里長
或是轄區內的警察多多打聽這裡有沒有發生過什麼案件，因為通常當地人都會比我們更了解當地的事情。第二，多上網查詢相關新聞，或是到「台灣凶宅網」進一步搜尋，裡面有非常多資料，可以提供我們作為參考。第三，如果真的還是不放心也可以尋求大品牌的房仲公司協助，讓專家幫忙篩選、過濾凶宅，那在進到簽約階段的時候，也要先充分閱讀不動產說明書看看是否有註明是凶宅，以及其他房屋相關資訊。如果連有人在屋內生病過世都很忌諱，也可以在買賣契約中，加訂個別條款來保障自己權益。例如要求賣方保證沒有發生過任何死亡事件否則可以無條件解約等等，不過萬一真的不小心和對方簽約結果住了才發現是凶宅，或是它「曾經」是凶宅那還有辦法解約嗎？如果是租房子的話先說答案，通常是可以解約的。因為根據法律規定，凶宅不論是買賣還是租賃，屋主或房東在交易事前，都需要充分告知當事人。所以如果今天是房東刻意隱瞞凶宅承租者才基於錯誤事實，決定租下這間房子，那他事後就可以主張撤銷契約、把房子退租，同時房東也不得要求賠償違約金。反倒是承租方可以向房東請求返還之前付過的租金、押金，再進行搬家。

不過如果是「買」到凶宅，情況可能就會複雜許多。理論上如果買到凶宅，還是可以挽回，因為法律上「凶宅」是屬於「物之瑕疵」也就是有瑕疵的房子，所以賣家應該要負起相關的擔保責任，買家也可以要求解約、打折。只不過這可能會有很多種狀況，所以我們這邊要一個一個分開來講。首先，根據民法規定，如果我們買了房子之後發現是凶宅，雖然按理可以要求解約、減少售價，但也一定要在發現後，立刻通知賣方，並在6個月內向賣方提出才有效。除非當初對方是「故意」不告訴我們是凶宅，那不只發現的6個月內可以提出要求，交屋的5年內，隨時都可以提出。欸不過等等，那萬一對方騙我們，結果我們5年後才發現是凶宅，不就虧大了嗎？嗯......實際上雖然我們可能已經無法要求解約、打折，但或許還可以走最後一條路，就是在15年內，向賣方請求「損害賠償」彌補我們的損失。同時如果賣方當初是故意欺騙我們，也可能早就觸犯刑法的詐欺罪。只是凶宅的爭議通常都比較複雜，不但要去衡量財務上損失，不同案件可能也會有不同結果。所以很多判決，實際上還是會以法官判斷為主。那更多判決案例，不論是向屋主提告成功還是失敗的我們也都放在資訊欄的參考資料，大家有興趣也可以點進去看看喔！

在研究這次題目的時候我們發現有不少凶宅糾紛的案例，都是因為賣家擔心凶宅不好脫手，才會刻意隱瞞。不過我們認為，其實賣家主動揭露「凶宅」資訊對雙方都是有好處的。因為現在房價越來越高，大家選擇有限的情況下，可能不會真的特別避諱凶宅，在這個情況下，如果賣方表明是凶宅，反而可以免去糾紛，賣起來更沒負擔。但在這樣的情況之下，我們研究之後也發現有些人覺得「凶宅很難賣」或是「凶宅可以有助打房」的形象，其實恐怕已經不太符合事實了。一方面就像剛剛說的是大家接受度提高、而且市場需求一直都有，畢竟，一棟大樓住久了，真的很難完全沒出事。要是它又剛好位在市中心、生活機能一百分，那它的房價，也很難真的壓到很低。而且法律的規定也等於是讓凶宅變得非常容易「洗白」，投資客有機可趁，用凶宅來炒房，這房價也一樣很難壓下來。所以不管從政策還是法律上來看其實凶宅的房價問題，跟其他一般物件的房價問題一樣都有它非常複雜的因素。有些是法律要加油，有些則是供需的問題。最後，如果你喜歡今天的影片，歡迎分享出去讓更多人知道「凶宅」的議題！此外也可以點這個地方，看看「為什麼會有高房價」以及「住旅館有哪些禁忌」。那麼，今天的志祺七七就到這邊告一段落，我們明晚再見囉！