為何政府不敢推囤房稅？房價問題如何解？經濟學家破解房市神話，揭露高房價真相、實現居住正義！書來面對EP25 Josh Ryan-Collins《為何你買不起房子？》說書【公共政策/

【土地壟斷：高房價的經濟根源】
一談到高房價，常常會聽到有一種解釋是：這是供需問題。多數人口都擠在台北，房屋供需不平衡，台北房價當然高啊。但是作者研究15個先進國家的房價收入比，發現這種經濟學解釋不符合實證數據。因為先進國家的房價收入比，都是在1990年代以後才開始暴漲，但是在1990年後，各國人口又沒有突然變多。為什麼房價還是瘋狂上漲？作者認為 問題不是房子的供給不夠，而是把房子當成金融商品的需求越來越高。房子有兩種經濟功能：一方面，房子有使用價值，可以拿來居住。另一方面，房子有交換價值，可以拿來投資賺錢。過去四十年來，把房子當成金融資產的比重不斷增加。這才是房價上漲的主因，也就是房子的交換價值 凌駕了使用價值，而高房價的根源可以再細分成三個層面：經濟、政治、金融。

經濟層面，經濟學家發現，在1950-2012年間，14個先進國家的房價上漲有8成是源自土地價格上升。地價漲會導致房價漲，這很好理解。但是地價又為什麼會上漲呢？因為土地有稀有性，地球上的土地面積是固定的，不像商品一樣可以不斷生產。當人們對某一項商品有需求時，市場可以增加供給，達到供需均衡，但這種供需經濟學不能套用在土地上。因為對土地需求增加，也不可能讓土地的供給增加，所以擁有土地的地主等於掌握稀有資源。等到周圍經濟變繁榮、地段變好時，就能坐享其成，賺到不勞而獲的收入。經濟學家把這稱為「經濟租」。19世紀前，英國經濟學家都認為經濟租會危害經濟發展，例如亞當斯密的《國富論》就指出 擁有土地，本質上就是一種壟斷，因為每個地區都是獨一無二的。如果一個地主靠壟斷來賺取經濟租，當地的企業就必須付更多租金，就會剩下更少資本可以投資生產、更少錢可以發薪水給員工。18、19世紀，歐美國家為了維護公共利益 都會徵收地產稅，不讓國內出現炒地皮的問題。地產稅甚至是當時歐美政府的主要收入來源，因為古典經濟學家很清楚 土地問題是資本主義的根本問題。但是到了20世紀初，出現了John Bates Clark領軍的「新古典經濟學派」，認為土地只不過是投入生產的一種資本，導致它們的模型忽略了資本跟土地在本質上不同，也強烈反對徵收高額土地稅，認為這種政府干預 擾亂了自行平衡的市場經濟。1970年代以後，新古典經濟學變成英美國家的主流學說，所以美國自1975年到2000年，只要地價上漲，房價也就跟著連動上漲。房價上漲的一大主因是因為土地壟斷，又沒有高額土地稅來抑制炒地皮、炒房。但是1970年代以前就沒有發生這種高房價的問題，因為二戰後，西方民主國家採用凱因斯主義的經濟政策，由政府資助公共支出，試圖打造福利國家。在美國有聯邦國民抵押貸款協會（房利美公司前身），讓人民可以跟銀行買到政府擔保的房貸，所以在1940到1960年間，美國年輕人自己買房的比例增加了25%。在歐洲，則有大規模的都市規劃跟社會公共住宅，土地通常是公共的或是合作開發的，而不是私人擁有，所以土地升值賺的錢會回到政府國庫裡。這也是為什麼，即便有戰後嬰兒潮、大量人口增加，當時的歐美國家也沒有地價、房價變高的問題。在1970年代的台灣，甚至只要工作2年就可以買房。所以到底是發生了什麼事，讓全球房價在1970年代以後開始急速上升？作者就要進一步從經濟層面轉向政治層面來解釋。

【新自由主義政策：高房價的政治根源】
1970年代，兩次石油危機跟通貨膨脹 讓西方國家出現經濟衰退，如何提高經濟效率變成了政府主要目標。這段期間，英美國家對於不動產的態度開始轉變，希望不要干預投資人，給私人房產更多稅務優待。英國立法 讓首要居所不用繳資本增值稅，反而股票賺的錢卻要繳稅。這讓投資人更樂意投資房地產而不是股票。美國也開始限制物業稅徵收的幅度不能增加太多，所以美國政府稅收在1930年 有三分之二源自土地不動產。但是到了2012年，只剩下20%。同一時期，社會大眾對於房產的觀念也進一步改變。美國政治哲學家John Rawls提出一套「財產所有民主制」，認為國家不應該以社會福利之名獨佔房地產，這會讓國家統治者有過多權力可以控制經濟，應該要把房地產的所有權分配給多數公民，防止社會上的一小部分人控制國家經濟。結果這套政治哲學被當時的英國保守黨拿去利用，變成把房屋商品化的正當說詞。英國柴契爾首相上任後就推崇一種叫做新自由主義的政治哲學，認為國家不應該干預房市的供應，應該讓市場機制自己調節，才能生產出最大經濟效應，所以在1980年，英國保守黨推出「購買權」(Right-to-Buy) 政策，賣出150萬座公營房屋，號稱史上最大規模的社會住宅私有化改革，把過去30年來由政府建設的公營住宅 以優惠折扣的方式出售給人們。這樣人們就可以低價買房，政府也可以賺到一大筆錢，而且未來不用浪費公帑保養這些房子。最重要的是，這項政策可以獲得選民支持，簡直就是皆大歡喜的局面，那這樣聽起來不是很好嗎？問題在於，英國政府把公營房子賣掉之後，進一步刪減房屋預算，國會沒錢建造新的社會住宅，所以國家供給的房子越來越少。而房屋私有化後，把房子當成金融商品的需求越來越多。供給變少、需求變多的情況下，房價自然就上漲，而且在房屋私有化之後，許多國家廢除了租戶保護跟租金管制。房東可以高興就把房子賣了，提前解約驅逐房客。房價上漲後，國家發現情況不對勁就想了一個對策：放寬金融管制，讓銀行可以大量發放房屋貸款給民眾，這樣就算房價上漲，民眾還是可以貸款買房，但是在放寬金融管制之後，反而開啟了一個新的惡性循環，讓房價問題變得更嚴重。

【金融—房屋反饋循環：高房價的金融根源】
經濟學家研究先進國家從1870年以來房貸與房價的關係。結果發現，1960年以前，房貸佔GDP比例偏低。儘管人口、收入都持續增加，但房價依然改變不大。從1960年到1980年，國家逐漸退出房屋市場、放寬金融管制允許房貸擴張，結果反而讓房價高速上漲。1990年到2010年，房貸比例更是大增，讓房價一飛沖天。作者指出這就是房價問題的第三個根源：放寬金融管制 導致的房貸擴張。

OECD曾經研究1980年到2005年的十九個國家，發現房貸擴張後，各國的不動產價錢都上升了30%。為什麼銀行放房貸會導致房價上漲呢？一個簡單的解釋是：人們都可以貸款買房，市場上有錢買房的競爭者變多，建商自然會希望提高房價，但是作者認為還有更深層的原因：就是銀行信貸的循環方式改變了。傳統資本主義的債務模式是，銀行向企業發放貸款，讓他們有資本投資，因此企業可以提高生產力，增加收益，收益變多，員工薪水就會提高，員工薪水高就有消費能力、可以購買更多商品，市場經濟就會活絡，企業就能賺更多錢、有能力還債，也就能進一步貸款，擴大企業規模。這種生產性的貸款可以為經濟體創造良性循環，因為經濟成長是投資實體生產活動，而不是靠炒房地產。所以在1970年代以前，西方國家的央行跟財政部，會用「信貸管制」來確保銀行貸款是流進實質的經濟活動 像是國家工業 或是出口業。但是在1979年，英國柴契爾首相上任後，為了讓倫敦跟紐約角逐全球金融中心的地位，開啟了一系列金融自由化政策、解除外匯管制。1986年發起「金融大改革」(Big Bang)，放寬房屋抵押貸款協會向銀行貸款的限制，這讓銀行越來越偏好房屋貸款，因為貸款給企業的風險比較高。如果企業倒閉，這筆債務就追不回來，那還不如減少商業投資，改成發放房貸。所以經濟學家德克.庇瑟瑪(Dirk Bezemer)就指出：當今的資本主義已經出現了「債務轉移」(debt shift)。以前銀行的主要借貸都是流向企業投資，但到了21世紀，銀行的主要借貸已經轉向了房地產。這驅動了新的銀行信貸循環。銀行偏好發放房貸，導致於人們的債務負擔增加，因此會減少消費，消費變少，企業就賺不到錢，企業沒錢，就會縮減投資、給勞工低薪，勞工低薪，薪水就不夠還房貸 就必須省更多錢、減少更多消費。或是再去貸款，以債養債，造成惡性循環，而房貸發放的數量越多，房價上漲的幅度就越多。房市表面上看起來一片繁榮，建商跟炒房客繼續炒作，但最後當越來越多人無法償還房貸時，就可能引發金融危機、房地產泡沫。作者把這個運作機制稱作「房屋—金融反饋循環」。這就是為什麼 蓋更多房子增加供給，並不會降低房價，因為房價的提升是源自這個金融反饋循環。1990年代英國跟日本的房地產泡沫破裂，背後的運作機制也是這種金融反饋循環，但是泡沫破裂後，你以為銀行就收手了嗎？當然沒有，它們想出了更多新花招，使用各式各樣的金融工具，把房貸「證券化」。銀行怕貸款人還不出錢，所以就分散風險，把不同的貸款合併後再賣給世界各地的投資人，藉此賺取大筆服務費簡單地說 證券化就是銀行的低風險生財工具。1990年代以後，房貸證券化席捲全球各地，讓銀行的房貸擴張形式更多樣化。英國出現投資用房貸(buy-to-let mortgage)，就是專門貸款給你 讓你買房收租，而不是買房來住。美國出現不用頭期款、短期低率優惠的次級房貸，認為這樣可以協助美國窮人買房，但是銀行濫發貸款的結果，卻是再次陷入「房屋—金融反饋循環」，最後引發2008年的全球金融危機。

【房屋繁榮的假象：政府為何不敢打房？】
如果房貸擴張會拉高房價，最終可能造成經濟蕭條，為什麼政府、監管機構並不擔心呢？因為高房價創造了經濟繁榮的假象，讓我們想想，一個人靠投資房產升值賺了一倍的錢，這些錢是「真的」財富嗎？對投資客來說當然是，他的戶頭裡就是多了一筆錢，但是對整個社會來說，社會上並沒有增加任何的實質生產，而且投資客賺到錢 通常也不會拿去消費，而是再投資更多房產。房地產升值看似讓GDP增長，但它既沒有增加生產力，也沒有刺激消費的能力，根本對經濟體沒有幫助。研究發現，英國近20年來的GDP收入中，土地跟房屋的財富增長持續增加，但是實體、有生產力的財富根本沒有增長。換句話說，如果拿掉土地跟房屋，英國的經濟水準根本就是個落後國家。同樣的情形也出現在台灣，台灣的不動產放款佔GDP比率已經超過50%，等於是台灣人把全國一半資金壓在不動產上面。這些資金看似為經濟體帶來巨大財富增長，但其實只是地價、房價上漲，根本沒有為社會帶來實體的價值。奇怪的是，各國的央行卻還是維持低利率房貸的政策，因為央行相信一套「生命週期假說」的經濟理論，認為大多數人不是先存錢等到老了再買房來享受，而是預期自己的未來會賺更多錢，所以可以在年輕時先貸款。在生命前期先享受有房子，等年紀大了、收入變高之後 就能還清房貸，過退休生活。作者認為這個假說已經跟現實脫節。美國早在2003年開始，年輕人就已經不是房貸的主要客群，因為多數年輕人越來越不願意負債一輩子繳房貸，而且現在普遍低薪的情況，工作年資增加也不一定會讓薪資上漲。作者也提到，目前銀行的穩健程度跟房市密切相關。如果政府打房，可能會讓銀行緊縮對企業的貸款，所以政府跟金融界一直有一種默契，認為不應該在市場景氣好的時候干預，應該等房市泡沫破裂了再來善後處理，因為到底房價多高算是超過標準，必須干預呢？沒有人知道。如果太早干預房貸擴張，可能反而會阻礙市場機制的自我調整，再加上許多政治人物自己就在炒房賺錢，當然更不可能推動改革。

【構造改革！居住正義三方法：金融改革、稅務改革、土地改革】
分析完高房價的三個成因後，作者提出了處理房價問題的3種改革方案。
1.金融改革，政府必須加強金融管制，讓銀行把重心從房貸轉移到商業借貸。簡單的說，銀行貸款時就是在創造新的錢。這些錢如果流進企業，就會促進生產，如果流進房地產，就會抬高房價。世界銀行曾經做過一份研究，想知道亞洲四小龍如何創造經濟奇蹟。研究者認為，這是因為二戰後的亞洲國家（日本、韓國、台灣）都有信貸控制，央行會先制定一個預期達到的GDP成長率，然後用這個目標來估算需要的貸款總額，再把貸款分配給各個銀行、企業，同時利用高利率來限制房地產的貸款，因為它們會讓資產價格膨脹、導致銀行危機。只要看一下台灣過去50年來 央行利率跟房價走勢，就可以發現房價跟利率維持著反向的連動關係。利率下降時，房價上升，利率上升時，房價就下降。在1970年代初期，台灣就有過一次房價飆漲。當時的蔣介石總統就下令大幅調升利率來抑制房市，50年後的央行卻是維持長期低利率政策，等於是鼓勵大家申請房貸，讓資金都流向房地產，所以亞洲四小龍時代的台灣經濟奇蹟
是因為政府做了正確的干預：把銀行貸款配置在有生產用途的經濟活動上，像是投資十大建設、機器設備、高科技產業、科學園區。但是到了1980年代，全球出現新自由主義的金融政策，認為政府沒效率，企業組織才有效率、競爭力。所以在1987年到2003年，全球有250所公共銀行被私有化、民營化，台灣也跟上了這個潮流，公營銀行都被民營化，但是為了提升效率跟利潤，銀行就會更偏好房屋貸款。效率是提升了，但結果卻是帶來更大的房價問題，所以改革的關鍵在於，國家必須把資本導向生產，而非不動產。作者還舉了德國的例子，在德國，銀行的商業貸款比例都比房貸高，因為德國銀行大多是「利益相關人銀行」（stakeholder banks）。這些銀行是根據客戶與銀行之間的長期關係當作信用標準，而不是用房屋抵押，而且這些銀行會規定把多數貸款提供給社區內的中小企業，讓德國的中小企業有資金可以搞創新，因為德國的多數貸款是實業投資，而不是房地產投資，所以2008全球金融海嘯時，德國就能安穩度過，沒有出現房地產泡沫。

2.第二個房價問題的解方是提高稅收，也就是讓房屋的持有成本變高。如果房地產增值時會被課更多稅，那就會減少用房子賺錢的誘因，能夠讓房子回歸它的使用價值，因為房子本來就是用來住的。我們別忘了前面提到的，18、19世紀歐美國家徵收不動產稅的立意，本來就是為了減少經濟租的不平等。如果因為地段變好讓房價上漲，那不是因為屋主的個人努力賺來的，所以屋主應該要為地價增長繳多一點稅。如果地價降低則可以少繳一點稅，這樣才公平，而且作者指出，從經濟成長的角度看，徵收不動產稅的損害最小。反而是徵收個人所得税、企業稅的損害最大，因為個人所得稅會讓老百姓的消費能力減少，公司稅則會讓企業收益變少、減少員工薪水。但是抽不動產稅，損害到的通常是原本就已經很有錢的投資人，所以作者認為：國庫裡所得稅、公司稅的負擔應該要轉嫁到地主身上。但是統計研究卻發現，OECD經濟體37個國家的總稅收，不動產稅只佔GPD的1.1%，台灣更是低到只有0.9%，各國政府都不敢徵收不動產稅。但是作者也提醒大家不用太悲觀，因為資本主義的運作矛盾已經越來越明顯，一方面，越來越多資金都流向房地產。另一方面，社會大眾卻面臨低薪，企業賺的錢都拿去付租金，所以長期發展下來，政府能從勞工、企業這裡收到的稅會越來越少。最後勢必要從不動產稅下手，所以稅制改革是勢在必行，問題只是會不會在房地產泡沫破裂之前發生而已。

3.最後一項房價問題的解方是土地改革。在15世紀資本主義出現以前，土地並不是一種可以任意買賣的商品。世界各地的原住民根本無法想像，竟然有人認為土地可以買賣。但是在15世紀英國圈地運動以後，土地私有化的概念開始興起，並隨著資本主義的全球化 擴張到全世界。但事實上，所有的資本主義國家都還是保有土地公有制，像是公園、高速公路、公共住宅，這些都不是私有地。而能夠確保土地使用符合公眾利益，作者舉了兩個土地公有制的例子。第一個是新加坡政府在二戰後，就承諾要給人民負擔得起的房子住，所以在1960-1980年代政府徵收大量土地建房。至今新加坡有8成人口租的房子由政府的建屋發展局管理，新加坡的房價收入比也是全亞洲最低。但是作者也表示，西方民主國家很難接受新加坡政府的模式，但依然可以做其他類似的方法，像是由國家購買土地做新市鎮開發。英國在1960年代就成功做到，由國家買地、開發都市周邊地帶，讓都市人口可以外移。台灣政府在1990年代台北房價飆漲時，也試圖開發新北市的淡海新市鎮，計畫把台北人口遷移30萬人過去。但結果卻是先吸引到一堆建商跟投資客，又過去把房價炒高。最後作者也提醒我們可以從投資客的角度去想，這些人就是想要投資賺錢、存退休金。如果要讓他們不把財富都押注在房地產上，就必須提供他們房屋以外的投資選項，因為經濟學家已經發現，1950年代以來，投資房地產的報酬已經遠高於其他金融投資。如果炒房賺得比當資本家還要多，那幹嘛還要做生意？我就投資房地產，選中一塊寶地坐等收租就好啦。所以作者說當今的資本主義，已經變成了「食利資本主義」(rentier capitalism)，不再是靠辛苦創業、努力經營公司來賺錢，而是買中好地點，當房東躺著賺。要處理房價問題，一個關鍵就是讓投資人把錢轉移到房地產以外的地方。

【終結高房價】
這集影片我們介紹了房價問題的根源，不是因為房屋的供給不足，而是對房屋投機的需求過多。背後的罪魁禍首是房屋-金融反饋循環，而這起緣於1980年代以來房市的金融化，房子變成不是用來住的，而是風險低、報酬高的金融商品。銀行業透過證券化從中賺取大筆利潤，更進一步推動房價上漲。但是因為資本主義國家的經濟命脈都掌握在房地產上，導致政治人物不敢推動房屋稅改革，看不清楚這種經濟成長只是虛假的繁榮。如果要處理房價問題，就必須推動金融改革、稅務改革、土地改革，一步一步讓社會走出房屋-金融反饋循環。

如果你想更深入了解房價問題的來龍去脈，你一定要閱讀這一本《為何你買不起房子？》，一起思考如何讓房子不再成為金融炒作的商品，讓房子回歸到最基本的居住功能，實現居住正義。