近來全球房市漲幅創15年來新高，到底有多少是泡沫？

在疫情蔓延之下，最初外界預期房地產價格將會出現下跌情形，未料各國2020年及時大規模財政和貨幣刺激措施提振經濟，反而造就了全球房地產熱潮。紐西蘭、中國等地則開始採取打房政策，試圖遏制漲勢。而這樣的房市飆漲，不禁讓人聯想起2008年金融危機，但到底是否真如一吹就破的泡沫？我們來一一細看。

首先，排名第一的土耳其房價年賺得32%，雖然連續第五季度位居榜首，不過若扣除土耳其本身通貨膨脹因素，土耳其實際房價上漲約16%左右而已，因此若只看房價上漲，會容易忽略掉真實情況。所以，彭博以五項指標來評估各國房地產市場的「泡沫排行」，若指數愈高，則房價修正的風險就越高，這些指標包含透過用房價增幅來顯示現在的上漲動能，用房價租金比、房價所得比來評估房價上漲的持久性等，若按彭博房地產泡沫排行榜來看，數據顯示大部分經濟合作發展組織（OECD）國家的指標都高於2008年之前的水準。

對此，彭博經濟學家沙阿（Niraj Shah）認為，全球房價漲到前所未見高點，背後由多重因素組成，包括超低利率、前所未見的財政刺激、民眾在疫情封鎖期間增加儲蓄、房屋供給不足及對全球經濟將復甦的預期心理等等。而數據裡的第一名泡沫化國家便是紐西蘭，若從紐西蘭來看，其實紐西蘭的房屋供應本來就吃緊，加上利率維持歷史新低，過去一年來防疫有成，這些因素都讓紐西蘭的房市較以往更為熱絡。

根據最新資料顯示，這十二個月以來，紐西蘭房價暴漲22.1%，今年四月份近一度突破23%，遠高於民眾薪金的成長幅度，讓許多人買不起房子。而在這一年來的房子成交上，其實多數都是賣給投資客，以2020年第四季數據來看，至少有四成的房屋是賣給擁有多間房產的人。2020年紐西蘭有約1.5萬房屋買家，而這些人原本就至少擁有五間以上房屋，但紐西蘭總人口數也不過才500多萬人，顯示供需上明顯出現了問題，但紐西蘭政府並非沒有注意到這件事。

紐西蘭總理阿爾登（Jacinda Ardern）先前即公開表示，該國目前最不需要的東西就是房市泡沫，必須要進一步打房。為此，紐西蘭政府打算要成立25.8億美元（約新臺幣720.8億）基金，用來提升房屋供應的數量與基礎建設設施，同時也將降低房屋首購族經濟援助門檻，讓更多人可以符合資格。因此，儘管投資客搶進房市，但對紐西蘭來說主要問題來自於供應本來就吃
緊，所以房價更容易飆升。而部分專家認為，這次全球房市熱絡雖然的確跟過去有一點相似之處，但最大的主因還是在房屋數量不足，而不是因為放款標準導致房市大熱。

若再回到漲幅前十名最多的國家歐洲來看，根據歐洲央行（ECB）6月底發布的研究報告顯示，2020年第四季歐元區房價增5.8%，創2007年年中以來最大漲勢，光德國、法國及荷蘭貢獻了去年將近4分之3的房價增幅。然而，歐洲央行認為之所以會房價漲幅如此劇烈，主因仍然是來自於需求過剩。首先，歐洲國家疫情嚴重，在疫情的新生活下，因為遠距工作、維持社交距離等等，開始有越來越多人住郊區買房，挑選獨棟式的房屋，因此創造了先前未有的強大需求。

而這個現像在美國也一樣，因為疫情大家開始有了新的購房需求想法，低利率又為貸款買房創造了契機。像美國的房屋抵押貸款，今年第一季就較去年第一季同期增加1.2%，一共增加了1170億美元（共新台幣3.27兆）。除此之外，人力、木材等成本的增加也讓營造業者措手不及，沒辦法供應廣大的房屋與基礎建設需求，也讓需求更為緊繃。依照全美住宅建築商協會今年4月份的報告分析，木材漲價讓美國新成屋的價格貴了3.6萬美元（約新臺幣100.5萬）。

而在亞洲房價的部分，雖然南韓跟日本並不在全球漲幅前10名之內，但依照彭博「泡沫排行」來看，南韓與日本在泡沫排行榜上分別落在第19名與第22名。而最新的數據顯示，南韓或許才正要開始大幅飆漲而已。根據南韓不動產委員會（Korea Real Estate Board）最新數據，今年五月首爾首都圈公寓價格，較前月上揚1.21%，延續四月月增1.33%的上升局面。

從今年1月以來，月漲幅一直保持在1%以上，媒體更以打房失效來形容目前南韓的房價漲勢，南韓先前為了打房，針對多房持有者最高課徵6%綜合不動產稅，而且是從最低的0.6%調至3.2%，在升高至6%，若是房屋持有一年內交易，課徵房地產利得稅更高達70%，持有兩年內交易，則會課徵60%房產利得稅。

除此之外，還有一系列措施，包含針對特定高房價的區域還實施限制貸款，如首爾首都圈房貸上限只能到40%、附近京畿道、仁川指定為「投機地帶」、禁止新台幣3700元的房產貸款等等。然而，這樣的打房政策反而造成了反效果，因為房主不想被課重稅，釋出房屋意願下降，致使房屋供給量大幅降低。

而在五月底南韓央行公布的利率決策，南韓政府亦決議讓基準利率維持在0.5%的歷史低點，配合先前打房政策造成的反效果，加上首購族預期未來房價繼續上漲，造成的供需失衡擴大。所以首爾首都圈創下2003年以來，首次房價連續5個月上漲逾1%的情形,而且媒體預估這樣的漲價情形，在供應未能及時補足需求前，恐怕將進一步往郊區蔓延。

若以泡沫排名第22的日本來看，《日經新聞》指出，目前日本東京與郊區房價兩極化發展，推論已經邁入了經濟K型復甦趨勢。從日本政府發佈房地產交易數據顯示，東京市中心房價急劇上漲，但其他地方房價在下滑。而東京市區漲勢有多兇猛呢？若單看東京市中心房價，從去年四月之後到年底期間，每平方公尺房價上漲至少10%。

但日本的狀況，與其他國家比較不一樣。日本分析人士認為，日本目前的K型復甦是因為高收入者的在疫情衝擊下影響較小，甚至有一部分反而還受益，因此他們薪水不受影響。而股市的上漲，更增加了他們既有的資產價值。相反來說，日本食品和服務業的非正規員工就很慘，這些人受到失業和減薪的打擊最大。隨日本疫情持續擴大，這些人可能得繼續面臨日益嚴峻的經濟狀況，甚至有些人會因為無法付出貸款，而出售手上還有貸款的房產。

而且根據《日經新聞》報導，如果K形復蘇持續，高收入人群繼續聚集在市中心，中低收入人口離開城市中心的趨勢將會越來越明顯。對日本來說，相讓各地稅收差異擴大，進而影響到行政服務和教育均等的問題。因此，雖然日本整體房價漲勢不算兇猛，但對日本來說，K型復蘇帶來的影響恐怕將會造成深遠的問題。
若回到全球趨勢來看，從泡沫趨勢房價上漲來說，這些現象皆與疫情下政府的刺激經濟措施有關，而全球超低利率跟居家工作興起，購物者的思考與行為皆發生變化之下，造成了供需不平衡的問題。但這樣的「普漲」情況真的會造成泡沫嗎？在十多年前，曾靠做空次級房貸大賺一筆的美國房地產投資人格林（Jeff Greene）認為，這次的房地產漲價情形，只有20%是因為基本面因素，還有80%則是是因為經濟流動性過剩，所以資金湧入房市，這樣的泡沫一戳就破。

但<華爾街日報》與彭博分析認人士則不認同這樣的看法。根據《華爾街日報》分析，目前雖然房價持續上升，但只要利率回升及營建商慢慢補足需求的缺口，市場自然就會降溫，全球倒不至於發生2008年的情況。而彭博經濟學家沙阿也認為，全球房地產前景不至於用到「崩盤」來形容。他認為儘管目前風險指標上升，但因為主要經濟體的利率仍維持在低檔，且現在的房貸貸款條件比過去嚴格，還沒有真正能引發房地產「崩盤」的導火線，前景比較有可能的狀況是房市將會慢慢的冷卻下來，但是一切的最大前提，仍然建立於借貸市場的成本上，如果突然上揚，則需求大於供給的狀況，恐怕一下就會翻轉過來。